Architekt Miazga erläutert die Änderungen des Planentwurfs im Rahmen der ersten Bürger- und Behördenbeteiligung.

 

Öffentlichkeitsbeteiligung

Mit Bekanntmachung vom 16.12.2012 wurde die Öffentlichkeit über die öffentliche Auslegung nach § 3 Abs. 1 BauGB informiert. Diese fand vom 17.12.2012 bis 21.01.2013 statt. Der Öffentlichkeit wurde Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben.

 

Während dieser Frist wurde folgende Einwendung vorgebracht.

 

Josef Spanner:

Es wird gebeten, folgende Änderungen vorzunehmen:

Die zulässige Höhe der Gebäude A und C wird getauscht.

Das bedeutet: Das Gebäude A erhält die zulässige Höhe, wie sie im ausgelegten Entwurf für das Gebäude C vorgesehen ist. Das Gebäude C erhält die zulässige Höhe, wie sie im ausgelegten Entwurf für das Gebäude A vorgesehen ist.

 

Begründung:

1.    Gestaltung

Im Bauwesen gilt der Grundsatz, dass sich neue Gebäude in den Baubestand einfügen sollen. Dadurch wird erreicht, dass die Bauhöhe benachbarter Gebäude nicht weit voneinander abweichen und so ein harmonischer Eindruck entsteht.

 

Durch die oben angeregte Änderung wird erreicht, dass die hohen Gebäude im Bereich des bereits bestehenden vierstöckigen Sparkassengebäudes angeordnet werden und so eine gestalterische Einheit bilden.

 

Durch eine Absenkung der Höhe des Gebäude A erfolgt ein fließender Übergang zur bestehenden zweistöckigen Bebauung an der Lärchenstraße.

 

2.    Nachbarbelange

Die Beeinträchtigung der Nachbarn durch den Schatten der hohen Gebäude wird ebenfalls reduziert.

 

3.    Bauherr

Für den Bauherrn ergeben sich durch die Umsetzung dieses Vorschlags keine Nachteile.

 

Beschluss: 21:2:

Der Marktgemeinderat fasst folgenden Einzelbeschluss zur Abwägung der Einwendung:

Der vorgeschlagene Tausch der zulässigen Höhe der Gebäude A und C wurde bereits in der Marktgemeinderatssitzung vom 05.12.2012 diskutiert.

Dort wurde von Gemeinderatsmitgliedern erwähnt, dass die im Bebauungsplan vorgeschlagene Stellung der Gebäude den Straßenraum an der Lärchenstraße stärkt und die Beeinträchtigung der Nachbarn durch die gezeigte Anordnung der Baukörper geringer ausfällt.

Die Stellung der Gebäude wurde so gewählt, dass die Beeinträchtigung der Nachbarn mit Anordnung des höheren Gebäudes an der Lärchenstraße so gering wie möglich ausfällt. Durch die Straßen- und Gehwegbreite von ca. 8,50 m und dem Nord-Östlichen Grenzabstand vom Gebäude A mit min. 5,00 m entsteht ein maximaler Abstand zu dem Nachbarn im Nord-Osten. Das niedrigere Gebäude C erzeugt im Gartenbereich der angrenzenden Nachbarn eine wesentlich geringere Beeinträchtigung als das höhere Gebäude A.

 

Im Übrigen wurden die Wand- und Firsthöhen sowie die Dachform und -neigung nach einem Abstimmungsgespräch zwischen Landratsamt Landshut, Markt Essenbach und dem Grundstückseigentümer neu festgesetzt. Statt des bisherigen Satteldaches wird nun ein flach geneigtes Pultdach auf allen Wohngebäuden im Bebauungsplan festgeschrieben. Die bisherige Firsthöhe kann somit um 0,65 m reduziert werden.

 

Im Ergebnis wird die Höhe der Gebäude nicht getauscht, da die Nachbarbeeinträchtigung durch die im Bebauungsplan gezeigte Anordnung geringer ausfällt, insbesondere auch unter Berücksichtigung der nunmehr reduzierten Firsthöhe.

 

 

Marktgemeinderatsmitglied Wimmer erscheint.

 

 

Behörden und Träger öffentlicher Belange

 

Die Stellungnahmen der Behörden und Träger öffentlicher Belange, die während der öffentlichen Auslegung des Flächennutzungsplanes eingegangen sind, werden wie folgt behandelt:

 

·      Folgende Behörden und Träger öffentlicher Belange wurden im Verfahren beteiligt, haben jedoch keine Stellungnahme abgegeben oder nicht geantwortet:

 

Keine Stellungnahmen:

1.    Techniker im Hause

2.    Vermessungsamt Landshut

3.    Amt für Landwirtschaft und Forsten

4.    Amt für ländliche Entwicklung

5.    Regionaler Planungsverband

6.    Regierung von Niederbayern – Höhere Landesplanung

7.    Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege

8.    Staatliches Gesundheitsamt

9.    Landratsamt Landshut – untere Naturschutzbehörde

10. Kabel Deutschland

11. EVE Energieversorgung

12. Kreisbrandrat Thomas Loibl

 

 

Der Markt Essenbach geht davon aus, dass bei den o.g. Fachstellen (Nrn. 1 bis 12) öffentliche Belange durch die Planung nicht berührt werden.

 

 

·      Von den folgenden Behörden und Trägern öffentlicher Belange wurden Stellungnahmen abgegeben, jedoch ohne Einwände oder Änderungshinweise zur Planung:

 

13. Zweckverband zur Wasserversorgung Isargruppe 1 (20.12.2012)

Gegen die Änderung des Bebauungsplanes bestehen grundsätzlich keine Einwendungen. Die Versorgung mit Trink- und Brauchwasser für den Bereich des Bebauungsplanes kann gesichert werden. Die Versorgung der geplanten Parzellen innerhalb des Geltungsbereiches erfolgt über die vorhandenen Versorgungsleitungen der angrenzenden Bebauung, die im beiliegenden Lageplan ersichtlich sind. Hierzu ist der Bau einer Versorgungsleitung auf dem privaten Fußweg zur öffentlichen Benutzung, der gleichzeitig als Feuerwehrzufahrt dient (im Bebauungsplanentwurf orange gekennzeichnet), vorgesehen. Da es sich hier um einen privaten Fußweg handelt, ist vor Baubeginn die grundbuchrechtliche Sicherung der Versorgungsleitung erforderlich.

 

Aufgrund der derzeit bestehenden Versorgungsleitungen wird hinsichtlich der Bereitstellung des Löschwasserbedarfs durch die öffentliche Trinkwasserversorgung bemerkt, dass hier die Richtwerte von 48 m³/h bis 96 m³/h, über einen Zeitraum von mindestens zwei Stunden und ca. 15 m Vordruck, sowie darüber hinaus durch Förderbetrieb in die Erdbehälter Mirskofen und Altdorf, zur Verfügung stehen. Ist aufgrund der baulichen Nutzung ein höherer Bedarf bzw. Druck erforderlich, sind die erforderlichen Maßnahmen hierfür durch die jeweiligen Bauinteressenten zu treffen.

 

Erschließungsmaßnahmen sind seitens des Marktes Essenbach mit dem Zweckverband zur Wasserversorgung Isargruppe 1 rechtzeitig abzustimmen.

 

Bei der Planung und Erschließung sind die nachstehenden technischen Hinweise und Normen zu beachten. Die Erschließung ist so zu planen, dass die Verlegung der verschiedenen Versorgungs- und Entsorgungsleitungen gem. DIN 1998 ohne gegenseitige Beeinträchtigung erfolgen kann.

 

DIN 1998 „Unterbringung von Leitungen und Anlagen in öffentlichen Flächen“

DIN 19630 „Richtlinien für den Bau von Wasserrohrleitungen“

DVGW-Hinweis GW 125 „Baumpflanzungen im Bereich unterirdische Versorgungsanlagen“

DVGW-Hinweis GW 315 „Hinweis für Maßnahmen zum Schutz von Versorgungsanlagen bei Bauarbeiten“

 

14. Deutsche Telekom (20.12.2012)

Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) – als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG – hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:

 

Im Geltungsbereich befindet sich eine Telekommunikationslinie (Hauszuführung) der Telekom, die durch die geplanten Baumaßnahmen möglicherweise berührt wird. Wir bitten Sie, bei der Planung und Bauausführung darauf zu achten, dass diese Linie nicht verändert werden muss bzw. beschädigt wird.

 

Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das „Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen“ der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 1989 – siehe hier u. a. Abschnitt 3 – zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Erweiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.

 

15. Überlandzentrale (07.01.2013)

Von Seiten der Überlandzentrale Wörth/I.-Altheim Netz AG bestehen grundsätzlich keine Einwände des im Entwurf vom 27.11.2012 aufgestellten Bebauungsplanes.

 

Jedoch weisen wir darauf hin, dass sich im westlichen Bereich des zu überplanenden Grundstückes mehrere unter Spannung stehende Niederspannungs-Versorgungskabel befinden.

 

Wir machen ausdrücklich darauf aufmerksam, dass jede unzulässige Annäherung an die in Betrieb befindliche Kabelleitung mit Lebensgefahr verbunden ist.

 

Bei den Bauausführungen, insbesondere Erdbewegungen sowie das Schlagen von Erdankernägeln oder ähnlichen Gegenständen wie Grubenspreizer usw. ist in jedem Fall die Überlandzentrale Wörth/I.-Altheim Netz AG, Tel. 08702/2217, zu verständigen.

 

Alle Maßnahmen, die den Bestand oder Betrieb unserer Netzanlagen gefährden, sind zu unterlassen.

 

16. E.ON Bayern AG (08.01.2013)

Der Planungsbereich befindet sich im Versorgungsgebiet der Überlandzentrale Wörth/I.-Altheim Netz AG und wird von unseren Netzanlagen nicht berührt. Somit besteht mit der Planung Einverständnis.

 

17. Landratsamt Landshut - Immissionsschutz (08.01.2013)

Aus Sicht des technischen Umweltschutzes bestehen gegen die Planung keine Bedenken.

 

18. E.ON Netz GmbH Bamberg (15.01.2013)

Da sich innerhalb des angegebenen Planungsgebietes keine Hochspannungsanlagen (110-kV) und Fernmeldekabel der E.ON Netz GmbH befinden, bestehen seitens unserer Gesellschaft keine Erinnerungen zum gegenständlichen Verfahren.

 

Nachdem eventuell Anlagen der E.ON Bayern AG oder anderer Netzbetreiber im oben genannten Bereich vorhanden sein können, bitten wir, sofern noch nicht geschehen, diese separat zu beteiligen.

 

19. Wasserwirtschaftsamt Landshut (18.01.2013)

Zur Beteiligung zum Bebauungsplan wurde lediglich der neue Satzungstext vorgelegt.

Eine Begründung war nicht enthalten. Deshalb ist nicht ersichtlich,  inwieweit unsere fachlichen Belange bei der Planung Berücksichtigung gefunden haben.

Wir gehen davon aus, dass die Schmutzwasserbeseitigung durch die bestehende Ortskanalisation gesichert ist.

Zur Niederschlagswasserbeseitigung sind keine Aussagen getroffen. Sie sollte entsprechend den geltenden Regeln der Technik durch Versickerung über die belebte Oberbodenzone erfolgen. Dies ist schon im Rahmen der BP-Aufstellung zu berücksichtigen, da Flächenbedarf entstehen kann, der im BP über entsprechend ausgewiesene Flächen gesichert werden sollte.

Der BP liegt im Isartal und es sollte ausreichend sickerfähiger Untergrund vorhanden sein, so dass eine Ableitung aus fachlicher Sicht nachrangig ist. Das oberflächennah anstehende Grundwasser kann zur thermischen Nutzung verwendet werden.

Mit den geplanten Tiefgaragen wird in den Grundwasserleiter eingegriffen werden. Dies berührt einen wasserrechtlichen Tatbestand. Benötigte Bauwasserhaltungen im Baubetrieb sind ebenfalls wasserrechtlich zu behandeln.

 

20. Energieversorgung Ergolding-Essenbach (18.01.2013)

Gegen die Änderung des Bebauungsplanes besteht unsererseits kein Einwand. Eine Versorgung mit Erdgas für diesen Bereich ist bei einer positiven Wirtschaftlichkeit durch die EVE jederzeit möglich.

 

Über weitere Ausbauplanungen und Ausbautermine bitten wir Sie uns auf dem Laufenden zu halten.

 

21. Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege (10.01.2013)

Bodendenkmalpflegerische Belange:

Nach unserem bisherigen Kenntnisstand besteht gegen die oben genannte Planung von Seiten der Bodendenkmalpflege kein Einwand. Wir weisen jedoch darauf hin, dass eventuell zu Tage tretende Bodendenkmäler der Meldepflicht an das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege oder die Untere Denkmalschutzbehörde gemäß Art. 8 Abs. 1-2 DSchG unterliegen.

 

Art. 8 Abs. 1 DSchG:

Wer Bodendenkmäler auffindet ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde  oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks sowie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit.

 

Art. 8 Abs. 2 DSchG:

Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet.

 

Bau- und Kunstdenkmalpflegerische Belange:

 

Nach unserem bisherigen Kenntnisstand sind die Belange der Bau- und Kunstdenkmalpflege von oben genannter Planung nicht betroffen.

 

Der Markt Essenbach nimmt die vorgetragenen Stellungnahmen der Behörden und Träger öffentlicher Belange (Nrn. 13 bis 21) zur Kenntnis.

 

 

·      Von den folgenden Behörden und Trägern öffentlicher Belange wurden Bedenken bzw. Änderungs-/Ergänzungshinweise zur Planung vorgebracht:

 

22.  Landratsamt Landshut – Untere Bauaufsichtsbehörde (09.01.2013)

1. Gem. § 11 Abs. 2 BauNVO ist bei der Festsetzung eines Sondergebiets neben der Zweckbestimmung auch die Art der Nutzung festzusetzen. Die ist noch erforderlich.

 

2. Im Rahmen der planlichen Festsetzungen ist auch in der Planzeichnung die Zweckbestimmung des SO festzusetzen.

 

3. Zu Nr. 6.2 (sonstige Nebenanlagen) der planlichen Nebenanlagen:

Hier wird unter der Verwendung des Planzeichens Nr. 15.3 PlanzV eine Fläche gem. § 9 Abs. 4 BauGB für Stellplätze festgesetzt. Hierzu ist anzumerken, dass dadurch kein Baurecht geschaffen wird, sondern hier lediglich Flächen für Stellplätze festgesetzt werden. Da diese Flächen auf nicht überbaubaren Grundstücksflächen festgesetzt werden, ist für die Errichtung der Stellplätze in jedem Fall auch ggfs. eine isolierte Zulassung erforderlich. Es wird daher vorgeschlagen, hier für die Stellplätze durch die Verwendung von Baugrenzen Baurecht zu schaffen.

 

4. Es wird darauf hingewiesen, dass für die Errichtung von Tiefgaragen ebenfalls Baufenster/Baugrenzen festzusetzen sind.

 

Abwägung:

zu 1.: Die Art der Nutzung wurde in der Planzeichnung ergänzt. Die Nutzungen wurden pro Bauraum festgesetzt.

 

zu 2.: In den planlichen Festsetzungen wurde die Zweckbestimmung des Sondergebiets ergänzt.

 

zu 3.: Der Hinweis wurde aufgenommen und der Bauraum F für Stellplätze und Mülleinhausung geschaffen.

 

zu 4.: Für die Tiefgarage und Zentralheizung wurde der Bauraum D in den Bebauungsplan aufgenommen.

 

23. Landratsamt Landshut - SG 44 Bauleitplanung (14.01.2013)

Die geplante Bebauung tritt im Vergleich zur bestehenden Umgebungsbebauung sehr massiv und verdichtet in Erscheinung. Die Festsetzungen erlauben bei der Bauweise II + D Firsthöhen von mehr als 13 m. Das höchste angrenzende bestehende Gebäude (im Westen des Geltungsbereichs) weist eine Firsthöhe von knapp 11 m auf. Die bestehende Bebauung entlang der Lärchenstraße ist mit Firsthöhen um 8,5 m somit immer noch 4 bis 5 m niedriger als die mögliche geplante Bebauung. Im Ausgangsbebauungsplan waren Wandhöhen von 6,76 m und Firsthöhen von 10,70 festgesetzt. Die Gemeinde sollte die geplante Höhenentwicklung überdenken und evtl. die Zahl der Vollgeschosse einheitlich auf II + D begrenzen.

 

Der Bebauungsplan regelt die seitlichen Abstände der Bebauung über die festgesetzten Baugrenzen in Verbindung mi der Höhenentwicklung. Die Abstandsflächen gem. Art. 6 (5) Satz 1 finden keine Anwendung. Unabhängig von dieser Regelung darf darauf hingewiesen werden, dass bei festgesetzten geringeren Abständen als nach der BayBO notwendig weiterhin gesunde Wohnverhältnisse, Belichtung und Belüftung gewährleistet sein müssen (Art. 6 (5)! Dies ist bei der geplanten Bebauung zwingend zu prüfen. Die Abstände zwischen den geplanten Gebäuden von z. T. nur 10 m bei Wandhöhen von 9,6 bzw. 11,4 m erscheinen bei der geplanten Nutzung nicht ausreichend.

 

Zu den textlichen Festsetzungen:

Punkt 3.3, 3.4 und 3.5 Traufhöhe/Brüstungshöhe: als unterer Bezugspunkt wird das festgesetzte Gelände verwendet. Dies ist rechtlich nicht möglich. Gem. § 9 Abs. 3 BauGB kann im Bebauungsplan nur die Höhenlage, nicht jedoch das Gelände festgesetzt werden. Als unterer Bezugspunkt würde sich bei relativ ebenem Gelände die natürliche Geländeoberkante bzw. Oberkante Randstein Tiefgaragenzufahrt Mitte eignen.

 

Punkt 6.2: hier wird auf die Stellungnahme des SG 40 verwiesen.

 

Abwägung:

Der Hinweis für die Festsetzung des Höhenbezugspunktes wurde aufgenommen und die Höhe der Straubinger Straße in der Mitte der Nord-Östlichen Grundstücksgrenze mit 389,85 m ü. NN als Bezugspunkt festgesetzt.

Die Wand- und Firsthöhen sowie die Dachform und -neigung wurden nach einem Abstimmungsgespräch zwischen Landratsamt Landshut, Markt Essenbach und dem Grundstückseigentümer neu festgesetzt. Statt des bisherigen Satteldaches wird nun ein flach geneigtes Pultdach auf allen Wohngebäuden im Bebauungsplan festgeschrieben. Die bisherige Firsthöhe kann somit um 0,65 m reduziert werden. Die Zahl der Geschosse bleibt bestehen. Der Bauraum D wird ersatzlos gestrichen. Die Nutzung des Gemeinschaftsraumes wird im Gebäude A untergebracht. Somit wird die Dichte der Bebauung auf dem Grundstück reduziert und die Belichtungs- und Belüftungsverhältnisse verbessert.

Durch die Festsetzung der Wandhöhen wird die Regelung der Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO nicht angewandt. Die Abstände zu den Nachbargrundstücken entsprechen trotzdem dem Art. 6 BayBO. Die Abstände der Gebäude untereinander entsprechen überwiegend den Abstandsflächen.

 

Beschluss: 24:0:

Der Marktgemeinderat beschließt die Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen wie dargestellt. Die Verwaltung wird beauftragt, die entsprechenden Ergänzungen und Änderungen im Entwurf wie vorgetragen vorzunehmen und das Verfahren fortzuführen.